Das Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO kommt grundsätzlich nur dann in Frage, wenn das Vorhaben im Bereich eines qualifizierten oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt und alle darin getroffenen Festsetzungen eingehalten werden. Zudem kann die Freistellung nur für bestimmte Vorhaben in Anspruch genommen werden. Wenn das Vorhaben jedoch alle erforderlichen Voraussetzungen erfüllt, ist das Genehmigungsfreistellungsverfahren anzuwenden und es kann bereits sehr schnell dem Bau begonnen werden. Eine Baugenehmigung ist nicht erforderlich.
Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des Freistellungsverfahrens:
Das Genehmigungsfreistellungsverfahren tritt nur dann an die Stelle des Baugenehmigungsverfahrens, wenn alle nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
Voraussetzung 1: Kein Sonderbau
Die bauliche Anlage, die errichtet, geändert oder deren Nutzung geändert werden soll, ist kein Sonderbau. Sonderbauten sind in Art. 2 Abs. 4 BayBO aufgelistet, es handelt sich dabei um Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung, z.B. Hochhäuser, bauliche Anlagen mit einer Höhe von mehr als 30 m, Gebäude mit mehr als 1600 m² Fläche des Geschosses mit der größten Ausdehnung (ausgenommen Wohngebäude und Garagen), Versammlungsstätten für mehr als 200 Personen und andere.
Voraussetzung 2: Geltung eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Das Vorhaben muss sich im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans befinden. Sie können die meisten rechtskräftigen Bebauungspläne auf den Internetseiten Ihrer Kommune einsehen. Durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan hat sich ein Träger verpflichtet, sein Vorhaben auf der Grundlage eines mit der Kommune abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplanes durchzuführen.
Voraussetzung 3: Bestimmte Handwerkliche oder gewerbliche Bauvorhaben sind nicht ausgeschlossen
Im maßgeblichen Bebauungsplan ist das beabsichtigte handwerkliche oder gewerbliche Bauvorhaben nicht von der Freistellung ausgeschlossen.
Voraussetzung 4: Das Vorhaben muss den Festsetzungen des qualifizierten bzw. des vorhabenbezogenen Bebauungsplans in allen Teilen entsprechen
Sobald eine Ausnahme oder Befreiung erforderlich ist, ist das Vorhaben genehmigungspflichtig.
Voraussetzung 5: Örtliche Bauvorschriften sind eingehalten
Das Vorhaben muss den örtlichen Bauvorschriften ohne jede Abweichung entsprechen.
Voraussetzung 6: Erschließung ist gesichert
Die im Bebauungsplan vorgesehene Erschließung (Straße, Abwasser etc.) muss gesichert sein.
Voraussetzung 7: Eine Erklärung der Stadt, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, ist nicht erfolgt.
Die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens wird in der Regel dann verlangt, wenn städteplanerische Überlegungen zur Änderung des Bebauungsplanes bestehen, in dessen Umgriff das Vorhaben liegt, wenn ein Verdacht auf Altlasten vorliegt oder sonstige Gründe für ein Genehmigungsverfahren sprechen.
Voraussetzung 8: Keine vorläufige Untersagung
Eine vorläufige Untersagung gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB wird in der Regel dann ausgesprochen, wenn zu befürchten ist, dass durch die Verwirklichung des Vorhabens beabsichtigte städtebauliche Planungen in diesem Gebiet unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert würden.
Verantwortung der Beteiligten!
Das Genehmigungsfreistellungsverfahren ermöglicht einen raschen Baubeginn. Diese Erleichterung bedeutet aber nicht, dass abweichend von den gesetzlichen Vorschriften gebaut werden darf. Da das Bauvorhaben nicht mehr in einem Verfahren geprüft wird, müssen die Beteiligten selbst auf die Einhaltung aller Vorschriften achten. Insbesondere müssen sie prüfen, ob für das Vorhaben noch Genehmigungen nach anderen Vorschriften erforderlich sind. Letztendlich verantwortlich ist die Bauherrin bzw. der Bauherr. Wer gegen gesetzliche Vorschriften verstößt und die Erleichterungen zum Bauen missbraucht, riskiert viel. Liegen die Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung nicht vor, handelt es sich um einen Schwarzbau, auch wenn das Genehmigungsfreistellungsverfahren durchgeführt wurde. Es muss dann mit der Anordnung zur Einstellung der Bauarbeiten und weiteren Maßnahmen (zum Beispiel Beseitigungsanordnung, Wiederherstellungsanordnung oder Nutzungsuntersagung) gerechnet werden. Darüber hinaus droht ein Bußgeld bis zu 500.000 Euro. Auch wenn mit dem Bau oder der Nutzungsänderung begonnen wird, ohne dass die dazu nach anderen Vorschriften erforderlichen Genehmigungen eingeholt wurden, droht in der Regel ein Bußgeldbescheid.
Was ist zu beachten?
Bauvorlagen
Die erforderlichen Bauvorlagen sind – von einer bauvorlageberechtigten Person gefertigt und unterschrieben – bei der jeweiligen Kommune einzureichen. Insoweit gelten keine Unterschiede zum Baugenehmigungsverfahren.
Bautechnische Nachweise
Auch im Genehmigungsfreistellungsverfahren müssen bautechnische Nachweise geprüft oder bescheinigt sein. Insofern gibt es hier keinen Unterschied zum Genehmigungsverfahren. Werden Nachweise durch die Baugenehmigungsbehörde geprüft, sind die Unterlagen dort frühzeitig einzureichen. Mit dem Bau darf nicht ohne die entsprechenden Bescheinigungen oder Freigaben begonnen werden.
Weitere Genehmigungen und Erlaubnisse
Das Genehmigungsfreistellungsverfahren entbindet nicht davon, Genehmigungen, die eventuell nach anderen Vorschriften erforderlich sind, einzuholen.
Informationen zur Bauleitplanung (Flächennutzungs- und Bebauungsplan) finden Sie hier.
